Odbiór techniczny mieszkania bez tajemnic

5/11/2020

Własne M to marzenie wielu osób, ze mną na czele. Bycie "na swoim" i co ważniejsze "po swojemu" to niezwykle przyjemna wizja. I jeszcze całe to urządzanie, przeszukiwanie sklepów, żeby znaleźć idealne płytki i sofę, dobieranie dodatków. Ach... można się rozmarzyć. Jednak przed tymi niemal idyllicznymi scenami czeka was trochę formalności związanych z kredytem oraz samym zakupem mieszkania. I jeszcze ten odbiór techniczny i akt notarialny przenoszący własność. Zaraz, zaraz, a właściwe co to jest odbiór techniczny? Co trzeba sprawdzić i co można zyskać? Czy potrzebne jest jakieś specjalne przygotowanie? W tym wpisie wszystko wyjaśnię! 


Ustawa deweloperska z 2011 roku nakłada na deweloperów obowiązek przeprowadzenia tzw. odbioru technicznego. Dopiero po nim możliwe jest przeniesienie własności. Czasami odbywają się również tzw. przedodbiory, które umożliwiają wyłapanie usterek wcześniej, pomagają rozeznać się w sytuacji i są niczym próba generalna przed oficjalnym sprawdzeniem mieszkania. Jednak jak tak naprawdę wygląda takie spotkanie? Czy odbiór można przeprowadzić samodzielnie? Co powinniśmy sprawdzić? W głowie kotłuje się milion pytań, ale ja już wszystko wyjaśniam, krok po kroku. Akurat niedawno sprawdziłam to na własnej skórze. Zapraszam!

Wizyta w mieszkaniu

Deweloper proponuje termin spotkania, ale jeśli nie jest dla was odpowiedni, możecie negocjować jego zmianę. Ustawa zabezpiecza interes właściciela mieszkania i w przypadku nawet dwukrotnego niestawienia się na odbiór techniczny wymaga, aby deweloper (w kolejnym kroku) dwukrotnie w formie pisemnej dostarczył zawiadomienie o terminie odbioru z przerwą 60 dni między jednym a drugim listem. Kiedy jest najlepsza pora na przeprowadzenie odbioru? Oczywiście rano, kiedy możecie zobaczyć mieszkanie w świetle dziennym i wykryć ewentualne usterki. Kto bierze udział w spotkaniu? Obowiązkowo właściciel i deweloper lub ich przedstawiciele. Najczęściej obecny jest również przedstawiciel generalnego wykonawcy, rzadziej podwykonawcy i producenci, np. okien. Właściciel może samodzielnie uczestniczyć w odbiorze, jeśli jest pewien, że poradzi sobie ze sprawdzeniem wszystkich elementów. Jednak jeśli nie macie doświadczenia i fachowej wiedzy z zakresu budownictwa najlepiej zabrać ze sobą wsparcie. Może to być osoba, która będzie wykańczała mieszkanie (tak było w moim przypadku) lub specjalista z zakresu odbiorów (chyba najpopularniejszą i sprawdzoną firmą na rynku jest Pewny Lokal).

Niezbędnik, czyli co zabrać na odbiór techniczny?

  • Miarę
Przydaje się, by potwierdzić wymiary podane na rzutach od dewelopera i sprawdzić konkretne odległości, które będą niezbędne przy planowaniu aranżacji wymarzonego M.

  • Latarkę
W nowych mieszkaniach nie ma prądu (właściciel zawiera umowę z dostawcą energii elektrycznej po podpisaniu aktu notarialnego), więc ciężko będzie posprawdzać wszystko w pomieszczeniach bez okien.

  • Rzuty architektoniczne, plany instalacji (wentylacyjnych, wodno-kanalizacyjnych, grzewczych, elektrycznych) oraz dokument zawierający standard wykończenia lokalu mieszkalnego
Porównanie tego, co na papierze i w rzeczywistości pomoże zaoszczędzić niespodzianek w przyszłości (i przy okazji zastanowić się nad rozplanowaniem, np. punktów elektrycznych).

  • Kątomierz i poziomicę/łatę murarską 
Szczerze mówiąc te dwa przedmioty to absolutna podstawa — tego nie możecie zapomnieć! Trzeba sprawdzić kąty oraz poziom podłóg wewnątrz, spadek na balkonie i jeszcze piony ścian. 

  • Notatnik (lub kartka papieru i coś do pisania)
Zostanie spisany protokół z listą rzeczy do poprawy, jednak warto robić sobie też własne notatki (gwarantuję, że nie zapamiętacie tych wszystkich wymiarów i pomysłów, które wpadną wam do głowy).

  • Dodatkowo: dalmierz i wilgotnościomierz
Nie są to narzędzia konieczne, dalmierz bez problemu zastąpicie miarą, a wilgotnościomierz częściej jest wykorzystywany przy budowie domów, kiedy konieczne jest sprawdzenie poziomu wilgoci materiałów budowlanych.


Checklista, czyli co sprawdzić?

Lubię mieć zaplanowane wszystkie ważniejsze kwestie, więc przed odbiorem technicznym poszperałam trochę w sieci i przygotowałam listę rzeczy do sprawdzenia, aby o niczym nie zapomnieć (znacie to irytujące uczucie, kiedy przypomina się milion oczywistych rzeczy, które "mogliście" sprawdzić?). Chętnie podzielę się z wami moją "odbiorową listą zadań" i mam nadzieję, że pomoże wam ona uniknąć późniejszych niemiłych niespodzianek.

  • Sprawdź kąty (wszystkie!) w każdym pomieszczeniu w mieszkaniu. Ważne są szczególnie w miejscu zabudowy kuchennej. Najlepiej sprawdzić je na różnych wysokościach, bo mogą pojawić się niespodzianki. Dopuszczalne odchyłki to maksymalnie 4 mm na długości metrowego ramienia kątownika.
  • Zwróć uwagę na dylatacje, czyli szczeliny, nacięcia oddzielające elementy konstrukcyjne budynku. Mają na celu zmniejszenie ryzyka powstawania odkształceń, pęknięć i  przeciążeń. Powinny być widoczne na posadzce wzdłuż ścian po obwodzie oraz na łączeniu pomieszczeń. Na ścianach dylatacje powinny znajdować się pomiędzy ścianami działowymi i nośnymi oraz pomiędzy ścianami działowymi i stropem.
  • Przyjrzyj się ścianom, a dokładniej, zmianom koloru, pęcherzom, plamom świadczące o wilgoci, zaciekom, pęknięciom tynku. Powodem może być rozszczelnienie instalacji wodnej, zła cyrkulacja powietrza i wiele innych rzeczy, jeśli zauważycie coś niepokojącego, natychmiast to zgłoście (i tutaj, dla potwierdzenia, może przydać się wilgotnościomierz).
  • Skontroluj krzywizny ścian i podłóg. Najwygodniej użyć do sprawdzenia dwumetrowej poziomicy lub łaty murarskiej. Tutaj też dozwolone są odchylenia, na ścianach na odległości 2 m dopuszczalna jest różnica 5 mm, na posadzkach na całej rozpiętości pomieszczenia akceptowalna jest krzywizna 5 mm.
  • Wyjdź na balkon i zobacz czy posiada odpowiedni spadek, aby nie zalegała na nim woda i nie skończyło się wilgocią w mieszkaniu po opadach deszczu. Nachylenie powinno wynosić ok. 2 - 2,5% (oczywiście w kierunku zewnętrznym). Zostając na balkonie, warto sprawdzić też płytki (czy żadna się nie rusza, nie ma pęknięć) oraz balustradę (zarysowania, ślady rdzy oraz stabilne mocowanie).
  • Posprawdzaj okna. Po pierwsze pod kątem zarysowań ram okiennych oraz zagięć uszczelek. Po drugie przetestuj, czy są dobrze wyregulowanie (otwórzcie i zamknijcie okna kilka razy, sprawdźcie wszystkie tryby — mikro, uchylny, jeśli wszystko chodzi gładko, nie ma problemu).
  • Nie zapomnij o parapetach zewnętrznych (parapety wewnętrzne zwykle są już montowane przez was). Podobnie jak w przypadku okien zerknijcie, czy nie ma żadnych rys, w razie czego deweloper wymieni je na nowe.
  • Wypróbuj drzwi wejściowe. Czy są odpowiednio wyregulowane i nie ma na nich zarysowań?
  • Porównaj zgodność wszystkich instalacji, wymiarów pomieszczeń oraz użytych w wykończeniu mieszkania materiałów z dokumentami otrzymanymi od dewelopera (tutaj niezbędne będą wspomniane wcześniej rzuty i plany).


Protokół i terminy

W czasie odbioru zostanie spisany protokół ze wszystkimi usterkami, który zostanie podpisany przez was i dewelopera (to bardzo ważne, aby obie strony podpisały dokument wraz z datą jego sporządzenia). Następnie w ciągu 14 dni deweloper musi odnieść się do listy niezgodności i w ciągu 30 dni naprawić zaakceptowane przez siebie wady. Niestety, podpisanie protokołu nie jest jednoznaczne z usunięciem wszystkich usterek. Deweloper może nie zdążyć w ciągu miesiąca naprawić wszystkich elementów. A wtedy musi powiadomić was o innym terminie usunięcia niezgodności. Natomiast wam pozostaje czekać na wasze (już idealne) mieszkanie oraz otrzymanie kluczy. Ustawa nie zawiera informacji o terminie podpisania aktu notarialnego przenoszącego własność. Jeśli umowa, jaką podpisaliście z deweloperem, też milczy w tym temacie, formalnie właścicielami możecie zostać nawet kilka miesięcy po odbiorze technicznym.

Sporo tych rzeczy, na które trzeba zwrócić uwagę, prawda? Dlatego nie spieszcie się, spokojnie sprawdźcie wszystkie ściany, podłogi i najmniejsze ryski, bo to zaoszczędzi wasz czas i pieniądze na etapie wykańczania mieszkania. Spędźcie tam tyle czasu ile potrzebujecie, aby mieć pewność, że najważniejsze usterki zostały zgłoszone. 

Powodzenia z waszymi odbiorami,
Angelika

You Might Also Like

0 komentarze