Księga wieczysta w pigułce - gdzie zajrzeć kupując nieruchomość?

1/18/2020

Jest kilka rzeczy, które trzeba sprawdzić przed zakupem mieszkania, domu lub działki. I nie chodzi mi wcale o zdolność kredytową. Ani też o prześwietlanie potencjalnych współwłaścicieli. Ani nawet o zdrowie psychiczne potrzebne przy spłacaniu kredytu przez kolejne 30 lat. Jasne, warto dowiedzieć się co nieco i o tym, ale są zagadnienia, co do których mogę być bardziej pomocna. Księgi wieczyste.


Księga wieczysta. Czyż nie brzmi to jak opis starego opasłego tomiska, oprawionego w skórę i przysypanego warstewką kurzu, który czeka gdzieś w piwnicy na dzień, w którym ktoś go znajdzie i odszyfruje zawarte w nim zaklęcia? Dla mnie zdecydowanie! Coś jak egzemplarz z działu ksiąg zakazanych w Harrym Potterze, wypełniony po brzegi zaklęciami z czarnej magii. I właśnie z taką ciekawością powinniśmy do tego podchodzić. Bo wiecie, nawet jeśli księga zacznie krzyczeć, albo coś z niej wyskoczy, to lepiej, jeśli stanie się to przed zakupem. Przyjrzyjmy się więc tej pozycji trochę bliżej i trochę bardziej na serio. I przekonajmy się, że to żadna czarna magia.

Z czym więc mamy do czynienia? 

Ze skarbnicą prawnej wiedzy o nieruchomości, dzięki której nie kupimy kota w worku. Dowiemy się stąd m.in. gdzie znajduje się nieruchomość, kto jest jej właścicielem i czy nie jest ona zadłużona. Aby łatwo było się odnaleźć, każda księga wieczysta podzielona jest na cztery działy. Do każdego z działów przyporządkowane są ściśle określone informacje. Jeśli wiemy więc, że hipoteka zawsze wpisana jest w IV dziale, a tam będzie pusto, możemy być pewni, że nieruchomość nie jest nią obciążona. 


Co więc możemy znaleźć w poszczególnych działach?

Dział I podzielony jest na dwie części - I-O - Opis nieruchomości oraz I-Sp - Spis praw związanych z własnością. W pierwszej znajdują się informacje o położeniu nieruchomości, jej powierzchni i sposobie korzystania z niej. W drugiej - upraszczając - znajdziemy przywileje związane z nieruchomością. Te przywileje to prawa rzeczowe, które przysługują każdoczesnemu właścicielowi nieruchomości (czyli każdemu, kto kiedykolwiek będzie właścicielem nieruchomości), dla której prowadzona jest księga, a obciążają inną nieruchomość. Takim prawem może być np. służebność drogowa, która umożliwia nam dojazd do naszej działki przez działkę sąsiada. Jeżeli zaglądamy do KW nieruchomości lokalowej, z tego działu dowiemy się również jaki jest udział właściciela lokalu w nieruchomości wspólnej, a w przypadku KW prowadzonej dla spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu poznamy nazwę spółdzielni, w zasobach której ten lokal się znajduje. 

Dział II obejmuje wpisy dotyczące własności i użytkowania wieczystego. Znajdziecie tu właścicieli i współwłaścicieli oraz użytkowników i współużytkowników wieczystych wraz z określeniem przysługujących im udziałów w nieruchomości.

Dział III zarezerwowany jest na wszystkie prawa rzeczowe, które obciążają nieruchomość - poza hipoteką, która jest tak wyjątkowa, że przyznano jej osobny dział. Oznacza to, że znajdziecie tutaj wszystkie obciążenia wpływające na korzystanie z nieruchomości. Może to być wzmianka o wpisie do rejestru zabytków, wszczęcie egzekucji z nieruchomości, zakaz zbywania lub obciążania nieruchomości, prawo najmu lub dzierżawy, czy prawo dożywocia. W tej części możecie znaleźć również ostrzeżenie o niezgodności KW z rzeczywistym stanem prawnym, które sygnalizuje, że informacje w KW mogą nie zgadzać się z rzeczywistością. Przejrzyjcie ten dział dokładnie, żeby nie okazało się, że kupiliście mieszkanie z babcią w pakiecie. 

Dział IV obejmuje wpisy dotyczące hipotek, o czym wspomniałam już wyżej.  


Kto może przeglądać księgę wieczystą i jej akta?

Wpisy do ksiąg wieczystych realizowane są w oparciu o dokumenty (np. umowę kupna-sprzedaży, umowę najmu, czy umowę hipoteczną), które następnie tworzą jej akta. Do tych akt ma dostęp tylko wąski krąg osób. Są to osoby posiadające interes prawny oraz notariusz. Osoby, które mają interes prawny to: właściciel, współwłaściciel, użytkownik wieczysty, wierzyciel hipoteczny, a także osoba, na rzecz której wpisane jest prawo lub roszczenie osobiste. Jednym słowem ci, których zapisy zawarte w księdze wieczyste dotyczą osobiście. Ograniczenie to dotyczy wyłącznie akt księgi wieczystej, gdyż zapisy samej księgi wieczystej są jawne. Każdy zatem ma możliwość przeglądania ksiąg wieczystych oraz otrzymywania z nich odpisów aktualnych i pełnych (z wykreślonymi wpisami). W praktyce oznacza to tyle, że jeśli posiadamy numer księgi, możemy przejrzeć ją nawet teraz. I tak docieramy do ważnego pytania - gdzie?

Opcje są dwie. Jako, że prowadzenie ksiąg wieczystych to zadanie sądów rejonowych, można udać się właśnie tam. Jest jednak łatwiejszy sposób i myślę, że skoro czytacie ten wpis w internecie to spodoba wam się bardziej. KW możecie bowiem przeglądać na stronie internetowej Ministerstwa Sprawiedliwości. Po wejściu na tę stronę należy podać numer KW, który składa się z trzech części: czteroznakowego kodu wydziału ksiąg wieczystych sądu rejonowego, w którym księga została założona, ośmiocyfrowego numeru porządkowego oraz cyfry kontrolnej (od 0 do 9). Jeśli macie stary numer księgi, wystarczy wybrać kod sądu z listy, a numer, który macie poprzedzić zerami, tak aby otrzymać osiem cyfr. Z cyfrą kontrolną trzeba się chwilę pobawić. Ostatecznie jest 10 szans na trafienie tej właściwej. Cierpliwie trzeba więc wpisywać cyfry od 0 do 9, do czasu, aż po wciśnięciu "wyszukaj księgę" system nas wpuści.     

Trzeba jednak pamiętać, że wydruk przeglądanego tekstu, który zrobimy samodzielnie nie jest dokumentem urzędowym i nie posiada mocy prawnej. Nie przyda się więc, jeśli potrzebujemy go w celach formalnych. Dokumenty o mocy dokumentów wydawanych przez sąd, czyli odpisy ksiąg wieczystych, wyciągi z ksiąg wieczystych oraz zaświadczenia o zamknięciu ksiąg wieczystych wydają ekspozytury Centralnej Informacji Ksiąg Wieczystych przy wydziałach sądów rejonowych prowadzących ksiąg wieczystych. Ale, ale... można również wystąpić o takie dokumenty składając wniosek przez internet i wtedy Centralna Informacja umożliwia ich samodzielne wydrukowanie. Takie wydruki mają wszelkie cechy dokumentów wydawanych przez sąd.

Mam nadzieję, że udało mi się nieco przybliżyć temat ksiąg wieczystych i przyczynię się tym samym do uniknięcia błędów już na samym początku. Jeśli kupujecie działkę pamiętajcie również, żeby zajrzeć do planu miejscowego (jeśli jest) oraz upewnić się, że działka jest budowlana

Do następnego razu,
Kinga 

You Might Also Like

0 komentarze