Z polskiego na nasze: opłata planistyczna

1/21/2017

Opłata planistyczna. Co to jest i kiedy trzeba ją zapłacić? Po co jest ustalana, ile wynosi i do czego może się przydać? Odkryję dzisiaj tą stronę planu miejscowego i wytłumaczę czego można się spodziewać, kiedy wartość nieruchomości wzrośnie po jego uchwaleniu.


Czym jest opłata planistyczna?

Zacznę od nazwy, bo możecie spotkać się aż z trzema. W ustawie pojawia się opłata jednorazowa i jest to dokładnie to samo co opłata planistyczna i renta planistyczna. Jak sama nazwa wskazuje ma ona coś wspólnego z planowaniem przestrzennym. Co? Trzeba ją zapłacić, jeśli zmieni się plan miejscowy.  Oczywiście tylko w określonych przypadkach. A właściwie w jednym szczególnym. Łączącym dwa elementy. Po pierwsze musi nastąpić zmiana planu, w wyniku której wzrasta wartość nieruchomości (czyli np. pojawia się możliwość zabudowy działki, na której do tej pory mogła być wyłącznie zieleń), a po drugie, właściciel musi tą nieruchomość sprzedać w ciągu pięciu lat od uchwalenia MPZP.

Jak obliczać i gdzie szukać?

Jeśli od wartości nieruchomości po uchwaleniu planu miejscowego (wyższej) odejmiemy wartość nieruchomości sprzed uchwalenia planu miejscowego (niższą), otrzymamy różnicę miedzy nimi. To bardzo ważna informacja, bo opłata jednorazowa może wynieść maksymalnie 30% tej różnicy. To czy faktycznie tyle wyniesie, zależy od tego, co mówi tekst planu miejscowego. Nie ma jednak możliwości, by opłata wyniosła 0%. Wiąże się to z kosztami, które gmina ponosi zarówno  na etapie tworzenia tego dokumentu jak i na etapie wdrażania jego zapisów.


Co jeśli wcześniej nie było planu?

Jest jeszcze bardzo wiele terenów w Polsce, które nie są objęte miejscowymi planami zagospodarowania przestrzennego. Nasuwa się wiec pytanie, jak wtedy ocenić, czy po uchwaleniu [planu], wartość wzrośnie, spadnie, czy może pozostanie bez zmian? W takim wypadku liczy się to, w jaki sposób nieruchomość była wykorzystywana faktycznie. Dla przykładu, jeśli na działce stał dom jednorodzinny, a w planie miejscowym w tym miejscu jako przeznaczenie pojawiły się tereny mieszkaniowe jednorodzinne, nie nastąpiła żadna zmiana, natomiast, jeśli nieruchomość była wykorzystywana jako pole uprawne, a po uchwaleniu planu w tym miejscu wyznaczone zostały tereny usług, wartość działki niewątpliwie wzrosła.

Sprzedaż a opłata planistyczna

Załóżmy, że nie zamierzacie czekać pięciu lat ze sprzedażą, żeby uniknąć konieczności płacenia renty planistycznej. Idziecie do notariusza, podpisujecie akt notarialny i co dalej? Notariusz jak zwykle przesyła wypis z tego aktu prezydentowi miasta (lub wójtowi czy burmistrzowi), a ten już dobrze wie co z tym zrobić. Jeżeli okazuje się, że wartość nieruchomości wzrosła na skutek uchwalenia planu miejscowego, trzeba określić wartość wzrostu i ustalić wysokość opłaty. Opłata ustalana jest na dzień sprzedaży, przez rzeczoznawcę majątkowego. Zwróćcie uwagę, że nie utożsamiam wartości nieruchomości z ceną za jaką ją sprzedacie. Ona wcale nie musi być identyczna.

Skąd wiedzieć ile warta jest nieruchomość przed sprzedażą?

Wiadomo, zawsze można zwrócić się do rzeczoznawcy, ale… to kosztuje. Jest jeszcze jeden sposób. W dodatku darmowy. Warto wiedzieć, że właściciel nieruchomości, której wartość wzrosła w wyniku uchwalenia lub zmiany planu miejscowego może, przed jej zbyciem żądać od wójta/burmistrza/prezydenta miasta ustalenia wysokości opłaty planistycznej. Aby to zrobić rzeczoznawca sporządza operat szacunkowy, w którym musi określić wartość nieruchomości. Ten z kolei musi znaleźć się w aktach sprawy. Dzięki temu bez problemu dowiecie się ile warta jest nieruchomość, co być może pomoże w ustaleniu odpowiedniej ceny.

Co z opłatą, jeśli plan miejscowy zostanie unieważniony?

Pozostała jeszcze jedna kwestia – co jeśli okaże się, że renta planistyczna zostanie zapłacona, a plan w całości lub części dotyczącej sprzedanej nieruchomości zostanie unieważniony? Wtedy opłata zwracana jest aktualnemu właścicielowi nieruchomości. To wydaje się sprawiedliwym rozwiązaniem, biorąc pod uwagę, że kupił on bardziej wartościową nieruchomość, co do której miał pewne plany, a w zaistniałych okolicznościach nie będzie mógł ich zrealizować.

Mam nadzieję, że udało mi się w jasny sposób wyjaśnić czym jest renta planistyczna i w jaki sposób się ją określa. W razie wątpliwości, pytajcie w komentarzach.

Kinga



You Might Also Like

0 komentarze