Z polskiego na nasze: opłata planistyczna
1/21/2017
Opłata planistyczna. Co to jest i
kiedy trzeba ją zapłacić? Po co jest ustalana, ile wynosi i do czego może się
przydać? Odkryję dzisiaj tą stronę planu miejscowego i wytłumaczę czego można się spodziewać, kiedy wartość nieruchomości wzrośnie
po jego uchwaleniu.
Czym jest opłata planistyczna?
Zacznę od nazwy, bo możecie
spotkać się aż z trzema. W ustawie pojawia się opłata jednorazowa i jest to dokładnie to samo co opłata planistyczna i renta planistyczna. Jak sama nazwa
wskazuje ma ona coś wspólnego z planowaniem przestrzennym. Co? Trzeba ją
zapłacić, jeśli zmieni się plan miejscowy. Oczywiście tylko w określonych przypadkach. A
właściwie w jednym szczególnym. Łączącym dwa elementy. Po pierwsze musi
nastąpić zmiana planu, w wyniku której wzrasta wartość nieruchomości (czyli np.
pojawia się możliwość zabudowy działki, na której do tej pory mogła być
wyłącznie zieleń), a po drugie, właściciel musi tą nieruchomość sprzedać w
ciągu pięciu lat od uchwalenia MPZP.
Jak obliczać i gdzie szukać?
Jeśli od wartości nieruchomości
po uchwaleniu planu miejscowego (wyższej) odejmiemy wartość nieruchomości sprzed
uchwalenia planu miejscowego (niższą), otrzymamy różnicę miedzy nimi. To bardzo
ważna informacja, bo opłata jednorazowa może wynieść maksymalnie 30% tej
różnicy. To czy faktycznie tyle wyniesie, zależy od tego, co mówi tekst planu
miejscowego. Nie ma jednak możliwości, by opłata wyniosła 0%. Wiąże się to z
kosztami, które gmina ponosi zarówno na
etapie tworzenia tego dokumentu jak i na etapie wdrażania jego zapisów.
Co jeśli wcześniej nie było
planu?
Jest jeszcze bardzo wiele terenów
w Polsce, które nie są objęte miejscowymi planami zagospodarowania
przestrzennego. Nasuwa się wiec pytanie, jak wtedy ocenić, czy po uchwaleniu
[planu], wartość wzrośnie, spadnie, czy może pozostanie bez zmian? W takim wypadku
liczy się to, w jaki sposób nieruchomość była wykorzystywana faktycznie. Dla
przykładu, jeśli na działce stał dom jednorodzinny, a w planie miejscowym w tym
miejscu jako przeznaczenie pojawiły się tereny mieszkaniowe jednorodzinne, nie
nastąpiła żadna zmiana, natomiast, jeśli nieruchomość była wykorzystywana jako
pole uprawne, a po uchwaleniu planu w tym miejscu wyznaczone zostały tereny
usług, wartość działki niewątpliwie wzrosła.
Sprzedaż a opłata planistyczna
Załóżmy, że nie zamierzacie
czekać pięciu lat ze sprzedażą, żeby uniknąć konieczności płacenia renty
planistycznej. Idziecie do notariusza, podpisujecie akt notarialny i co dalej?
Notariusz jak zwykle przesyła wypis z tego aktu prezydentowi miasta (lub
wójtowi czy burmistrzowi), a ten już dobrze wie co z tym zrobić. Jeżeli okazuje
się, że wartość nieruchomości wzrosła na skutek uchwalenia planu miejscowego,
trzeba określić wartość wzrostu i ustalić wysokość opłaty. Opłata ustalana jest
na dzień sprzedaży, przez rzeczoznawcę majątkowego. Zwróćcie uwagę, że nie utożsamiam
wartości nieruchomości z ceną za jaką ją sprzedacie. Ona wcale nie musi być
identyczna.
Skąd wiedzieć ile warta jest nieruchomość przed sprzedażą?
Wiadomo, zawsze można zwrócić się
do rzeczoznawcy, ale… to kosztuje. Jest jeszcze jeden sposób. W dodatku
darmowy. Warto wiedzieć, że właściciel nieruchomości, której wartość wzrosła w
wyniku uchwalenia lub zmiany planu miejscowego może, przed jej zbyciem żądać od
wójta/burmistrza/prezydenta miasta ustalenia wysokości opłaty planistycznej.
Aby to zrobić rzeczoznawca sporządza operat szacunkowy, w którym musi określić
wartość nieruchomości. Ten z kolei musi znaleźć się w aktach sprawy. Dzięki
temu bez problemu dowiecie się ile warta jest nieruchomość, co być może pomoże
w ustaleniu odpowiedniej ceny.
Co z opłatą, jeśli plan miejscowy zostanie unieważniony?
Pozostała jeszcze jedna kwestia –
co jeśli okaże się, że renta planistyczna zostanie zapłacona, a plan w całości
lub części dotyczącej sprzedanej nieruchomości zostanie unieważniony? Wtedy
opłata zwracana jest aktualnemu właścicielowi nieruchomości. To wydaje się
sprawiedliwym rozwiązaniem, biorąc pod uwagę, że kupił on bardziej wartościową
nieruchomość, co do której miał pewne plany, a w zaistniałych okolicznościach
nie będzie mógł ich zrealizować.
Mam nadzieję, że udało mi się w
jasny sposób wyjaśnić czym jest renta planistyczna i w jaki sposób się ją
określa. W razie wątpliwości, pytajcie w komentarzach.
Kinga
PS Możecie przeczytać także o rewitalizacji, planie miejscowym oraz studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego.
0 komentarze